原拆原建——也就是將年久失修的住宅樓拆除，原址再建新樓，讓居民原地換上新房——無疑是今年城市更新里的熱詞。
面對這一新事物，北京、上海、杭州、廣州等地都在謹慎探索，也碰到了層出不窮的難題，例如一些老舊小區的居民無法就原拆原建達成共識，一些原拆原建項目在推動過程中缺少政策支持。
老舊小區原拆原建為什么這么難？政府在老舊小區原拆原建中應當發揮什么作用？未來原拆原建應獲得哪些政策保障？圍繞這些問題，中國城市規劃設計研究院院長王凱接受了《中國新聞周刊》專訪。
“是對以往大拆大建的一種糾偏”
中國新聞周刊：這些年，為什么越來越多的城市開始探索老舊小區原拆原建？
王凱：從源頭上看，原拆原建是城市更新行動和老舊小區改造的一種方式。這幾年，全國很多老舊小區通過更新改造得到了面貌改觀。但還有一些房子存在的問題是無法通過維修來解決的。比如，有一批年久失修的房子，無法通過老舊小區改造政策進行維修加固；還有一批房子沒有獨立的廚房和衛生間，不是成套住宅。因此，出現了原拆原建這種解決當前危舊住宅基本使用問題和安全問題的改造方式。
從居民居住的角度來看，無論是原先的城市更新還是舊城改造，老房子拆了，原住居民一般要搬到別的地方去居住。那么原拆原建，既改善了居民的居住生活條件，又保持了原來的社會結構，樓上樓下原有的鄰里關系維持不變，這是一件好事。
另外，一些歷史文化老城的建筑有很多限制，包括建筑高度和建筑風貌等。過去，我們不太注重歷史文化保護，通常是把老樓拆了再建高樓，這種方式會破壞城市的歷史風貌，造成歷史街區風貌的不協調。如果采用原拆原建的方式，拆除之后，在規劃控制范圍內，造一個高度不變或者略高一點的樓房，既解決了居民的住房問題，又保持了歷史文化風貌。這種改造方式是對以往大拆大建的一種糾偏。
還有一個重要的原因，在城市更新這項工作中“錢”是很重要的一個制約因素。原拆原建沒有土地成本，原則上只有建造成本，整個項目的運作可以更容易地實現平衡?，F在一些超大、特大城市的房價很高，與新購房屋相比，原拆原建中居民的資金投入就低了很多。因此，很多原住居民對原拆原建這種方式都有積極態度。
過去新建住宅通常是由開發商成片開發，一次性需要開發10棟樓、20棟樓。而選擇原拆原建，幾十個住戶自掏腰包，單棟樓宇也可以就地重建，更具有靈活性。
中國新聞周刊：目前，全國多座城市都有老舊小區原拆原建的案例，各個城市的情況都不太一樣，其中一個很大的區別是資金來源。上海的老舊小區原拆原建目前基本由政府出資，而杭州、廣州等地，正在探索居民出資、政府補貼的模式，并且居民出資可能會占到大頭。你怎么看這幾座城市不同的原拆原建模式？
王凱：地方政府對原拆原建的理解可能不太一樣，各個地方財政狀況也不一樣，此外住宅本身的情況也有差異。
我個人的觀點還是傾向于居民要掏一點。這件事從本質上來看是為居民辦好事、辦實事，不要弄成政府包辦，受益人也要有這方面的責任和意識。另外，房子如果是居民自己出了一部分資金建造，將來對它的使用和維護都會更精細。
原拆原建中不同的改造、不同的方案乃至于后期不同的運營模式都要分別討論。如果只是把原先危房不安全、不合理的結構改成安全的結構，再加上獨立的衛生間，相對成本就比較低。如果增加了一些設施，比如兩層地下車庫，成本就會增加，但也要看這個車庫是只解決這棟樓的停車需要，還是可以出讓一部分給周邊使用。再比如把一棟6層住宅拆除，建成7層住宅，一樓是底商，那么底商的權屬方會有收益，這些賬都要算清楚。
總的來說，我覺得原拆原建要因地制宜，不同項目，政府支持、居民分擔的比例要算清楚，收益的分配也要算清楚。
“城市更新是件長期的事”
中國新聞周刊：正是因為原拆原建牽扯各方的成本和收益，所以這個事情并不容易。據你所知，最難的環節是什么？
王凱：首先是居民達成共識很難。要建成一個什么樣的房子，是造價3000元/平方米的房子還是造價5000元/平方米的房子，這需要形成共識。另外，房子改造完了以后，是否要增加附屬功能，比如配套設施和地下車庫，這既涉及成本，又涉及使用。不是所有居民都會同意修地下車庫，因為這會增加很多成本，不開車的居民很可能會反對。
其次是房屋長期的維護。最好不要出現拆完重建后過幾年又拆的事情，動土畢竟是大事，需要注重建好以后的使用和維護。如在房屋后續使用中，建立房屋體檢制度，隨時發現并解決使用中存在的問題，新加坡就有類似的規定，不管多少年前造的房子都要進行定期粉刷，這樣再老的房子任何時候看起來都很干凈，而不是破舊的感覺。同時包括房屋的設備，如管道要定期檢查更換等。這樣房子通過經常性的小修小補，建成50年都可以正常使用，而不需要整棟樓進行改造。
近年來，住建系統正在推進基于住房、小區、社區、街區層面的城市體檢，城市更新工作也是秉持“先體檢后更新，無體檢不更新”的原則。換個角度來看，雖然原拆原建對居民是件好事，如果當年這個房子建筑結構上沒問題，定期檢查維護，就少了很多折騰，減少了社會資源的浪費。
中國新聞周刊：你提到居民達成共識很難，成都有一個萬人小區試圖走自籌自拆自建的路，但同意率卡在了99%。對于原拆原建項目，居民同意率達到多少就可以視為生效？一定要達到100%嗎？
王凱：我認為，這個事情需要大家都認可。即使居民同意率達不到100%，也要有后續機制和辦法來規避可能的風險。
我在蘇州調研時發現，一個老舊小區加裝電梯，不是從底層開始，而是從3層才開始有電梯，這種方式既符合現在1到2層居民不愿意裝電梯的意愿，也預留了新搬進來的居民希望裝電梯技術上的可行性。
城市更新是件長期的事，不是一次行動就能解決所有問題，因為社會不斷地變化，人的需求也在不斷地變化，年輕人對住房會不斷有新的需求，那么房子就可能會一次次需要更新和改造。
中國新聞周刊：自發的原拆原建，在取得所有居民同意上存在難點，這個難點怎樣去突破？因為有的房屋可能確實需要改造了，但卡在某個地方，如何突破這個障礙？
王凱：要讓原拆原建事情做成，最簡單和最直接的出發點是建筑安全——如果這是一棟危房，就不得不拆，這時房屋安全鑒定就很重要。D級危房原則上是必須要動的，C級危房鼓勵通過各種方式改造。
房子到底要不要改造，居民在生活中一定有感覺。一些30年前建造的房子，因為樓板、墻體薄，樓上小孩跑幾步、隔壁居民晚上12點看電視，噪聲就很大。
有位專家說，老舊小區改造，是要解決幾個最基本的問題：一是“聽得見的好房子”，隔音問題有沒有解決？二是“聞得見的好房子”，管道串不串味？三是“看得見的好房子”，房子漏不漏水？過去經濟條件受限，這些好像都不是什么事，現在可能就是非常影響居住質量的事了。
中國新聞周刊：有的房子如果沒有安全問題，只有品質問題，而居民又有資金條件對房子進行重建，那么他們就可以發起原拆原建了嗎？是否應有明確的標準？
王凱：現在還沒有明確的政策。一般來講，啟動原拆原建是問題比較多、建設比較早的房子，比如上世紀六七十年代蓋的住宅。
如果沒有安全問題，只是品質問題，這房子要不要原拆原建？我覺得要看居民的意愿。而且居民可能自然而然會形成兩種立場。如果居民對拆建的同意率達不到一個合理比例，這事就做不成。
“政府要發揮好引導作用”
中國新聞周刊：浙江省發布的《關于穩步推進城鎮老舊小區自主更新試點工作的指導意見(試行)》，提出要推進城鎮老舊小區改造自主更新試點工作，明確了“政府引導、業主主體，因地制宜、分類指導，保障安全、優化流程，自愿申報、試點先行”的原則。我們應該怎樣理解“政府引導、業主主體”的原則？
王凱：以業主意愿為主來推動拆建工作是最基本的出發點，原拆原建是件好事，政府在其中一定要發揮引導作用，如基層的黨組織、基層的居委會要發揮組織作用，在居民達成共識的基礎之上，政府要助一臂之力讓原拆原建更加合法合規。一個項目是否符合規劃的要求？新造的房子是否符合現在住宅的一系列技術規范？新造的房子在消防安全等問題上是否達標？這些方面都應該是政府引導、嚴格管理，并在政策上給予一定的扶持。原拆原建項目的啟動從前期的立項，到后期的施工，再到竣工驗收，都要政府規范化的管理，有一整套規范化的施工流程和驗收管理制度。
中國新聞周刊：如你所說，這其實涉及原拆原建時政府和居民的不同分工。但據我們所知，目前，原拆原建仍然缺乏制度保障，一些項目推動的難點之一在于政策依據不夠，未來可能有更多政策出臺嗎？
王凱：我希望未來各地政府能夠出臺成套的政策，從立項到施工建造，再到運營維護，全過程有一整套的制度予以保障?，F在我們看到的相關文件，基本都是住建系統出臺的，今后應由政府層面出臺更全面的政策，以確保原拆原建的整個過程中不出現違規操作，以及保障資金安全和后續運營維護。
要鼓勵已經做成原拆原建的地區繼續嘗試、繼續探索。一個項目做完，發現哪里需要政策打補丁，就繼續完善既有政策。在多次實踐和總結經驗之后，這件事可能就沒那么復雜了。
中國新聞周刊：在沒有成套政策出臺之前，這么多環節中，是否有哪些環節特別需要先有一些相關的條例出來？
王凱：首先是規劃環節。原來的土地出讓，只關乎這塊地拍賣出去到底是蓋住宅，還是蓋商店、蓋工廠，沒有把住房拆了又蓋住房的。那么這件事規劃上是否許可，新建住宅可否增加面積、突破原有的容積率，建筑體量“寬一點、胖一點、高一點”是否許可，都與規劃相關。我認為，規劃政策要支持和鼓勵原拆原建，因為這是城市更新中比較新又比較好的一個類型，可以在投入資金較少的前提下解決居民的實際問題。
其次是資金環節。需要更多的金融政策對原拆原建給予支持和鼓勵，比如可以發放低息貸款。畢竟一棟樓的居民，他們的存款和收入可能千差萬別，如果這棟樓要原拆原建，經濟條件不好的居民是不是可以申請一筆貸款，有了金融政策的支持，資金的問題就有可能解決。
中國新聞周刊：你剛才提到了住宅原拆原建后，增加面積、突破容積率的問題。但是很多城市對于容積率和建筑高度有比較嚴格的限制，這種突破是否可行？
王凱：一般來說，對于容積率等指標，規劃部門有明確要求。比如在北京，二環以里的城市建筑高度，甚至風貌、色彩等都有明確的規定，在建設中就要嚴格按照規定來。
但這些管控要求在原拆原建具體工作中也有值得探討的地方。比如一個地區的建筑高度控制在20米以內，如果原拆原建后室內凈高每層增加一點，整個建筑從20米增加到21米，其實從外部看不太出來，但是居民的居住感受會舒適很多。這樣是否可行就要看規劃部門的意見，需要比較精細化地討論這件事。
中國新聞周刊：確實，原拆原建是很需要精細化管理的一件事，那么你認為，原拆原建未來有可能成為城市更新的大趨勢嗎？
王凱：我認為原拆原建會是一個趨勢，但不一定會是大趨勢，因為這件事仍然眾口難調。房改前，原拆原建做起來也許比較簡單，因為都是單位住宅，一棟樓的居民都是同一個單位。商品房時代居住人群多元，收入水平差距大，年齡差距大，原拆原建就不太容易了?，F在各地原拆原建能夠做成，無論是地方政府還是原住居民都很有勇氣。
另外，我希望原拆原建要更加具有前瞻性，不應該就房子論房子，而是要考慮到房子和城市的功能關系。這樣才不會建好之后發現不滿意，或者與城市功能有矛盾，又要再原拆原建一遍。
比如重建后的住宅可以加一層底商，這就解決了老舊小區附近商業短缺的問題；比如在建設的過程中可以更多考慮減碳問題，因為拆房子、建房子都是一個產生碳的過程，所以要更多地用綠色的材料、綠色的技術、綠色的建造方式。只有把事情做到位，才能真正建設面向未來的好房子。